作者：财经内参
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一
今年，烈火烹油、狂飙突进的楼市，简直已成为国人眼中的过街老鼠，人人喊打！
最近，各界对房价，已渐渐形成了看空的合唱。这些话就像投枪匕首，一把把刺向了非理性上涨的房价！
其中，最引人注目的，当属房地产业老大万科了！今年来，万科已经连续三次发出了强有力的信号：房价凛冬将至！
1、今年3月下旬，正在各家房地产商卖房卖得手抽筋、赚钱赚的合不拢嘴的时候，万科已先知先觉地宣告：准备迎接楼市下跌！
这话出现在万科2016年的年报里。内参君对该年报其他内容已没啥印象了，唯独记住了这几句话：万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
2、如果三月份万科只是说说，到了6月份，万科来真的了。
6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
70年不出售，或准备长期出租了。
万科真是一个狠角色！
3、今天，媒体爆料，万科第三次泄露了楼市未来发展的“天机”！
据澎湃新闻报道：万科集团人力资源部近日发布的一封内部邮件显示，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”
地产黄金时代，换句话说，其实就是房价咣咣咣猛涨的时候。地产黄金时代结束，言外之意，就是房价大涨特涨的时代，已经过去了！
万科能够长期在地产行业中领跑，很大程度上有赖于其采准地产行业周期步点的能力。这种嗅觉上的敏感，可以说既是对市场情绪的一种准确捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。
连房地产业的老大，都觉得房地产黄金时代结束了，可以预见，本轮楼市飙涨，或已经到达强弩之末了！
二
事实胜于雄辩！
如果说，万科的话还不够有说服力，那么今天，更有说服力的证据来了：
石破天惊！刚刚，北京一声炸雷：北上广房价开始下降了！
昨天，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了监测数据，2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。
上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元，分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元，同比上升0.5%。
一线城市一些周边地区房价也在下降。其中5月天津、石家庄、佛山、廊坊房价中位数分别下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。
如果按照房价指数来看的话，5月一线城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房价环比下降4.22%，廊坊下降8.54%。
一个个信号渐渐浮出水面，越来越强化一个判断：楼市的黄金时代，的确已渐行渐远！
三
出来混，早晚是要还的。
由乌合之众投机情绪推升的畸高的房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。
而现在，房价下降的一切条件已经成熟，只等一次汹涌的潮水到来！未来，中国房价或将走入漫漫寒冬！
1、近期看，最大的逻辑变量，是政策调控——这次，国家是铁了心了，一定要把房价稳下来！
2、中期看，最大的逻辑变量，美联储加息+缩表，或将成为倒逼中国货币政策转向的一大动力。而银根收紧了，市场上钱就少了，漂浮在河流之上的房地产的价格，也将随之下降。
3、远期看，最大的逻辑变量，是中国住房拥有率和人口老龄化的巨大矛盾。从长期看，全国楼市将出现供大于求的情况。
短中长期的因素同频共振，中国楼市疯狂上涨的休止符，已经到来了！
四
在中国楼市里，一直洋溢着一种动物精神，一种投机客在非理性贪婪之下的一种自我催眠！
这种自我催眠的状态，没有经过一次巨痛，是难以醒来的。就像前段时间，北京大学国家发展研究院长姚洋坦言的那样，“炒房客需要教育，房价只有跌几次，来次腰斩，他们才知道痛。”
现在，房价的漫漫寒冬已经到来！
房子是用来住的，不是用来炒的！谁违背了这个铁律，谁疯狂地火中取栗，谁必将付出惨重的代价！
也许过不多久，我们就会听到那些过度贪婪的炒房客的尖叫，一批带血的筹码或将涌入市场。
岂不闻：上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂！
来源：财经内参
你想多了！谁说是泡沫就一定会破！
当谈起资产泡沫时，你的第一反应是什么？是击鼓传花、是投机、还是庞氏骗局？尤其当下的国内房地产，似乎我们能看到的媒体都在说，这就是个巨型泡沫，然后只要鼓吹泡沫必破、接盘，一定会成功吸引读者的眼球。
可是当我们冷静下来去想，是的，泡沫总会消失，但这就是一句废话，就跟人总会去死一样。如果一件事超出我们常人的认知，就不负责任的说它是泡沫，然后民粹正确的认为，是泡沫就会毁灭。
这样做显然是不够理性、不够严谨的，甚至我们有没有试着去分析过，这件事可能本身是合理的，而我们的认知是错误的。
是不是超出我们认知不合理的，就是泡沫呢？从金融角度该如何思考它呢？
这里我们举个例子：假设一只老母鸡100块钱，但是某一天得知它将来能下金蛋，那么你愿意花多少钱买下它？你说值一千万，我说值更高5千万，最终5千万成交。这就产生了泡沫。对于老母鸡生金蛋这件事来讲，泡沫就是5千万减去100，等于49999900。
那么这里就引出了三个概念和一个公式：价值、估值和估值的锚。
泡沫=估值—价值
刚才的例子里，老母鸡的真实价值是100，估值是我们给的5千万。估值的锚就是将来生金蛋这个技能， 泡沫就是多出的49999900。
▼紫色部分为泡沫
事实上，在金融知识里，关于泡沫，还有另一层含义：价值发现。
我们能够发现，泡沫的存在，总是伴随着发展，也就是锚。那么就迫使参与发展者，提前对未来进行定价。你可以称之为赌，也可以称之为价值提前发现。
比如设想下初期的腾讯，他研发出全新的游戏或者社交产品，这个公司本身值一个亿，1股一块钱。但是如果等他真发展起来了，你还想1股一块钱入股？怎么可能呢？还有你的份么？
所以当他这个科技、产品，刚刚诞生时，你就要为他的未来，提前去估值，5亿、10亿，甚至100亿。尽管他生死未卜，尽管他还没有接受市场考验，甚至他还没有业绩。
泡沫的本质是金融价值发现，是市场资金对未来价值的的提前定价。有泡沫，并不可怕。相反，任何期待发展的事物，都应该庆幸有泡沫。
那么我们再看房地产，各位换个角度思考下，当下的房子已经不是房子，它是金融的介质，它能加杠杆，能抵押借贷。如果我们把每一个城市都当成一个上市公司的话，那这个城市的土地和房子，就是弱化了的股权。
所以一座城市，一个地方，提出新的规划、建设新区等等，房价地价肯定要先涨（炒）起来的，因为是金融属性决定，各大房地产商必须进行价值发现。不然等新项目真的发展起来了，你想再参与进来，对不起，没门儿！
大家听多了庞氏骗局，画大饼，那么我们认真探讨下，泡沫就一定会破灭么？答案是否定的。
继续上面的例子，老母鸡不可能生金蛋，这是我们都知道的，类似的水变油技术，这种泡沫必破。但是基于真实发展的，比如腾讯推出产品，我们就需要严肃对待。
既然泡沫的起因，是因为某个新生的概念，比如科技或者产品，也就是估值的锚。那么，在接下来的日子里，如果这个锚的发展，带来实质的价值，也就是泡沫变成了实心球，那泡沫就没有破灭的可能，泡沫消失是因为被真实价值取代了。
比如，腾讯刚推出微信时，市值是1000亿美元，微信的未来没人知道，很多人根据这个新生微信，给腾讯估值了2000亿美元。这多出的1000亿，在当时看算是泡沫。
但是今天呢？微信的发展，给腾讯带来的收入，一天就有1亿多。腾讯市值就直接到了3千亿。当时的泡沫还是泡沫么？
泡沫是由锚带来的，但是锚带来的不仅仅有泡沫，还有成长。决定泡沫是否破灭的，是成长能否填实泡沫，也就是做成实心球。
我们回过头来看房地产和房价。既然很多城市的房价，是泡沫。那么这个城市的房价是否能够破灭，就要看地方发展的锚，能否真实发展起来。
我们试想下，合肥、郑州房价的锚是米字型高铁，未来因高铁带来的发展，高的不说比北京上海，就说能够达到苏州、成都的水平，那他们的房价，泡沫还大么？
同时你所在城市房价的锚，是什么呢？
很多人总爱拿日本崩盘来讲泡沫破灭。按上述分析的，泡沫基于发展，是发展就有不确定性。日本当时地产崩盘时的主要原因，并不在于自身的发展。而在于两点，第一是泡沫增速过快没有行政干预，第二是发展过程中被撤了梯子。
没有人希望泡沫破灭，那么如何控制泡沫，是门艺术，也需要技术。
我们站在控制泡沫的角度，来看当下的房地产调控政策。
是的，房价存在泡沫。那政府的技能，就是把泡沫填实。所以我们能看到，比如限购、限售，意思就是说泡沫别再大了，速度慢一点，再大就做不成实心球了。这是从估值端入手，对市场进行把控。
然后对发展价值端呢？限制，然后对城市进行招商引资，对城市加快交通建设，引进大企业。偏远的郊区，地铁给你修上，道路给你高架立交全铺上。举个很简单的例子，郑州房价涨起来后，总理一直到这个地方，拉投资、拉产业，目的就是能力范围内做实发展，让价值填实估值。
这是我国房产和日本房产的本质区别。中国可以行政控制泡沫的大小，也可以强行管制资本从房地产撤出，避免发展上台阶时，被人空中跺一脚。
发展带来泡沫，它是动态的，也是不确定的，任何用静态标准去预判未来泡沫是否破灭的，都将失败。比如现在城市的基本面，比如现在的工资收入。为何？因为估值的锚，定价的是未来。
中国的房价，是有泡沫，但是它究竟有多大，大到什么程度会破？没人知道确定答案。很多人觉得它会像乐视网一样，泡沫一层层破灭。但是目前来看，中国的房价，更像是茅台和腾讯，它基于中国的发展，成长性还不错。
当我们在聊泡沫时，请不要张口就泡沫必破、高位接盘。不管历史会不会简单重复，也不管未来多么的不确定，我们能把握的永远是当下。对泡沫的认知都不够，谈什么破不破？
更重要的是，当你我所在的城市房价飞涨，学会多个维度思考问题，清晰的认识泡沫，最起码，不再无脑的只会工资、租售比来谈房价，更别傻傻的只会说破灭、接盘。试着去找到为它估值的锚，然后去研究这个锚将来的落实和风险，明显更有价值和意义。
来源：米筐投资